Preguntas frecuentes sobre relocation en España

En general, el proceso de alquiler de un piso consiste en los siguientes pasos:

1. La inmobiliaria publica un piso y comienza a recibir contacto de los interesados. A menos que se especifique lo contrario, los pisos publicados cuentan con disponibilidad inmediata, es decir que se realiza todo el proceso de selección y firma lo antes posible para poder comenzar el contrato de arrendamiento.
2. El interesado coordina y realiza la visita al piso. En esta instancia es fundamental evacuar todas las dudas, tanto sobre las condiciones del contrato (sobre precio, plazo, período mínimo, fianza, etc) como las características del piso en sí (tomar medidas, consultar por arreglos a realizar, estado del piso, etc); ya que es la única instancia de visita al piso hasta la firma del contrato.
3. En caso de querer avanzar en el proceso, el interesado envía la documentación a la inmobiliaria para su estudio y verificación. La inmobiliaria recoge la documentación de todos los interesados y elige el perfil más adecuado para avanzar. Esta decisión depende de cada caso, y aunque el parámetro principal sea el perfil de solvencia, cada propietario tiene sus propios criterios para la selección.
4. La inmobiliaria comunica al interesado que ha sido el perfil seleccionado, y se realiza la reserva del piso; que garantiza que el inmueble se deje de comercializar y se avance únicamente con el perfil seleccionado. La reserva debe realizarse el mismo día de la confirmación, ya que de no avanzar, la inmobiliaria contactará al siguiente perfil. La reserva no será reembolsable en caso de que el inquilino decida desistir del proceso, por eso es fundamental obtener toda la información relevante al momento de la visita, para poder avanzar con celeridad en la parte siguiente del proceso. En cambio, la reserva es reembolsable en caso de que el propietario sea quien desista.
5. Una vez realizada la reserva, se coordina una fecha de firma de contrato con la inmobiliaria. La inmobiliaria envía, antes de la firma, el borrador del contrato para su revisión y verificación de datos. Se realizan las consultas y modificaciones, en caso de ser necesarias. Es importante recordar que entre la fecha de reserva y la fecha de firma suele haber alrededor de una semana.
6. El inquilino debe realizar la transferencia de los gastos de firma a la inmobiliaria, de manera tal que para el momento de la firma del contrato, la inmobiliaria cuente con los fondos acreditados en su cuenta. Esto es condición necesaria para que se entreguen las llaves del piso. La transferencia generalmente puede realizarse de forma inmediata al momento de la firma, aunque algunas inmobiliarias exigen que se realice con anterioridad, para incorporar el comprobante de transferencia al expediente con todos los documentos.
7. Se realiza la firma del contrato en la fecha y horario pactado en la inmobiliaria. En ese momento, y con la verificación del ingreso en su cuenta de los gastos de firma, la inmobiliaria hace entrega de las llaves del piso a los inquilinos.

Ver: VEB Relocation

La mayoría de las inmobiliarias y propietarios buscan inquilinos con ingresos estables provenientes de un contrato de trabajo indefinido en España con al menos un año de antigüedad, de forma tal que el alquiler del piso represente un 30% de los ingresos. Esto es, si los sueldos de los inquilinos suman 3500 euros, podrán acceder a un piso de 1050 euros. En algunos casos este requisito puede relajarse hasta llegar al 40%, dependiendo del caso. En muchas oportunidades, estas exigencias provienen de las empresas aseguradoras, ya que son los criterios que utilizan para verificar la solvencia del inquilino y aprobarlo para realizar el seguro de impago, que contratan los propietarios. Existen otras maneras para justificar los ingresos si los contratos de trabajo no son de España. Se puede demostrar ingresos fuera del país y contratar una empresa de seguro.

Es fundamental contar con documentación que acredite los ingresos mensuales de los inquilinos, ya que solamente se consideran los ingresos demostrables: para los trabajadores por cuenta ajena, se solicita el contrato de trabajo indefinido y las tres últimas nóminas. En el caso de autónomos, se presentan los modelos 303 y 130 trimestrales donde figuran los ingresos, y la última declaración de renta IRPF. En ambos casos, suele solicitarse también el certificado de vida laboral.

Hay muchos candidatos que no cuentan con contratos indefinidos de trabajo en España con más de un año de antigüedad e ingresos que tripliquen el monto del alquiler. En esos casos, hay otras herramientas o documentación que pueden suplir las faltas, para poder ser candidatos a los pisos que no tengan estas exigencias. Es importante saber que siempre se exigirá que los candidatos puedan mostrar ingresos suficientes y sostenibles para poder ser elegibles para contratos de arrendamiento de larga estancia.

Para aquellos que trabajen con contratos e ingresos en otros países, se solicita el contrato de trabajo y los últimos recibos de sueldo, y en algunos casos se pide también la declaración de la renta. También es posible que soliciten ver un certificado de trabajo remoto, por el cual se autorice explícitamente al interesado a trabajar desde España. Es importante saber que no todas las inmobiliarias o propietarios consideran como válidos ingresos provenientes de otros países, al igual que la mayoría de las aseguradoras.

En caso de que los inquilinos no cumplan con alguno de los requisitos, o simplemente con el objetivo de solidificar su perfil de solvencia, pueden incorporar un avalista. Un avalista es un familiar o amigo, que firma en calidad de avalista, y asume las responsabilidades de los inquilinos en caso de que ellos incumplan. Es decir, si por alguna razón los inquilinos no pagan el alquiler, el propietario puede exigir al avalista este pago. El aporte del avalista resulta fundamental en algunos casos, pudiendo ser el diferencial entre dos perfiles y lo que asegure su selección. Los requisitos para el avalista son contar con ingresos estables en España (ya sea por contrato indefinido o como autónomo, con un año de antigüedad). Cuanto mayor sea la nómina del avalista, mejor será su calidad como tal.

Adicionalmente, existe la posibilidad de contratar una garantía de impago, por cuenta del inquilino. Esto es, el inquilino contrata y paga una garantía de impago que ofrecen las compañías tales como Garantía Ya o Finaer. Estas empresas consideran como válidos los ingresos provenientes de trabajos fuera de España, y en general aceptan que el monto del alquiler sea del 50% de los ingresos de los inquilinos. Aunque muchas inmobiliarias ven con mejores ojos la incorporación de un avalista a una garantía de impago, la garantía de impago resulta mucho más sólida en términos de asegurar la renta al propietario.

De forma similar a la garantía de impago, existe la herramienta del aval bancario. El aval bancario se tramita en el mismo banco donde el inquilino tiene una cuenta, y en caso de ser aprobado por el banco, consiste en la inmovilización de los fondos mientras dure el aval bancario (es decir, mientras dure el contrato de alquiler). En caso de que el inquilino incumpla sus obligaciones de pago, el propietario puede ejecutar el aval bancario y el banco responderá cumpliendo esa obligación.

En todos los casos, es fundamental solidificar el perfil de solvencia lo más posible usando todas las herramientas posibles.

Es posible también mostrar ahorros u ofertar adelantar varios meses de alquiler al momento de firmar el contrato; aunque generalmente las inmobiliarias no suelen aceptar estas herramientas. Debido a que los contratos son largos (al menos 5 años), se enfocan en la demostración de ingresos sostenidos en el tiempo, más que en los ahorros puntuales en un momento dado. Sin embargo y aunque sean la minoría, existen quienes puedan ver estas herramientas como favorables a la hora de presentar el perfil, siempre y cuando la suma de ahorros sea lo suficientemente elevada. Esto sirve más para pisos de temporada, de menor duración.

El proceso completo de búsqueda de piso en España suele durar entre 3 y 4 semanas, dependiendo de tus necesidades, presupuesto y disponibilidad de propiedades. Aunque recomendamos empezar la búsqueda con un mes y medio de anticipación a la fecha deseada. Sobre todo porque si empezamos mucho antes y encontramos un piso que les guste hay que señarlo en el momento y pagar el mes en curso desde la fecha de firma de contrato. Y por otro lado un mes es poco tiempo para encontrar el piso ideal.

Sí, con VEB podés reservar un piso a distancia desde cualquier país mediante contratos digitales y coordinación directa con los propietarios, garantizando seguridad y transparencia.

Por lo general se requiere: un mes de fianza, un mes de depósito y el primer mes de alquiler. Algunos casos pueden incluir honorarios de agencia.

Al momento de la firma de contrato, el inquilino debe afrontar ciertos gastos, a saber:

• Fianza obligatoria: es obligatorio un mes de fianza de acuerdo a lo establecido en la LAU. La fianza puede calcularse sobre la renta o sobre el alquiler (renta + IBI + gastos comunitarios).
• Depósito adicional: además del mes de fianza obligatoria, se pueden pedir 1 o 2 meses de depósito o garantía adicional. En la mayoría de los casos se solicita 1 mes de depósito o garantía adicional, aunque es normal que se pidan 2 en caso de que el propietario lo desee, que se considere que el perfil va muy ajustado en solvencia, o que tengan mascotas o algún otro elemento considerado de mayor riesgo de daño.
• Mes en curso: el proporcional del alquiler del mes en curso, dependiendo de la fecha de firma. Es decir, al alquilar un piso de 2000 euros al día 15 del mes, se pagan 1000 euros por el alquiler del mes en el que se firma el contrato.

Adicionalmente y dependiendo de la inmobiliaria, puede ocurrir que se necesite abonar también un monto fijo y único al momento de la firma por gastos administrativos, que incluyen:

• Gastos de presentación de exención de ITP. Los contratos de larga estancia están exentos de pagar ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), pero aún así debe hacerse la presentación del modelo 600 a Hacienda dentro de los primeros 30 días del contrato. De cobrarlo, el trámite lo realiza la inmobiliaria.
• Gastos de cambio de titularidad de suministros. Los suministros (agua, luz, gas) suelen encontrarse dados de alta, y es necesario realizar el cambio de nombre a nombre de los inquilinos. De cobrarlo, el trámite lo realiza la inmobiliaria.
• Honorarios de inmobiliaria. Aunque la LAU no permite a las inmobiliarias cobrar honorarios por la comercialización del piso a los inquilinos, en algunos casos se cobra un mes de alquiler.

Los contratos de larga estancia se celebran con plazos de 5 años, o 7 años en caso de que el propietario sea gran tenedor. Aunque es raro de ver, es posible que se hagan contratos de 10 años, ya que eso permite incrementar en un 10% el índice de referencia de precio.

En los contratos, esto puede verse redactado como un alquiler de 5 años, o como un alquiler de 1 año que se renueva de forma anual, obligatoria y automática (para el propietario) hasta alcanzar la duración total de 5 años. A efectos prácticos, es lo mismo. Esto implica que durante los 5 años de duración del contrato el propietario no puede finalizar el contrato sin motivo.

Existen dos motivos por los cuales un propietario puede rescindir un contrato de alquiler de larga estancia antes de que se cumplan los 5 años, a saber:

1. En caso de que el inquilino incumpla con alguna de las cláusulas del contrato.

2. En caso de que el propietario quiera efectuar el recupero de vivienda, de acuerdo a lo que establece el artículo 9.3 de la LAU, que dice:

   “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

   Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”

Es importante entender entonces que la obligación de sostener el contrato durante 5 años es del propietario, ya que el inquilino puede rescindir el contrato antes de los 5 años.

De acuerdo a lo establecido en la LAU, los primeros seis meses son de cumplimiento obligatorio, y no podrá rescindirse el contrato durante ese período (en caso de necesitar rescindirlo, el inquilino deberá abonar los meses restantes hasta llegar al período de 6 meses).

Una vez pasados los primeros seis meses, el inquilino puede rescindir el contrato, pero la LAU autoriza a establecer un esquema de penalizaciones, que debe ser informado previamente y explicitado en el contrato. Esta penalización suele ser de un mes de alquiler por año de permanencia mínima no cumplido. Lo más común es que los propietarios elijan períodos de 1 o 2 años como permanencia mínima, aunque a algunos les alcanza con los 6 meses que establece la ley. Por ejemplo, si se establece un período de 2 años de mínima permanencia, ocurrirá que:

• 0 a 6 meses: el contrato no puede ser rescindido
• 6 meses a 1 año: se puede rescindir, con una penalización de 2 meses de alquiler
• 1 año a 2 años: se puede rescindir, con una penalización de 1 mes de alquiler
• A partir de los 2 años: se puede rescindir, sin penalización.

En todos los casos, debe darse un preaviso de 30 días para la finalización del contrato. En muchos casos, las inmobiliarias sólo aceptan salidas el último día del mes, en caso de ser así se explicita en el contrato.

La diferencia sobre todo es del plazo de duración del contrato:

Pisos temporales

• Duración: Suelen alquilarse por semanas o meses (generalmente hasta 11 meses).
• Destino principal: Ideal para viajeros, estudiantes de intercambio, trabajadores en traslado temporal o turistas.
• Características:
  • Totalmente amueblados y equipados (ropa de cama, utensilios de cocina, internet, etc.).
  • Suelen incluir servicios adicionales como limpieza o mantenimiento.
  • Contrato flexible y menos burocracia.
  • Cuentan con comisión extra de inmobiliaria.

Pisos de larga estancia

• Duración: Alquiler por 3 año o más.
• Destino principal: Personas que se establecen de manera más permanente, como trabajadores, familias o estudiantes de larga duración.
• Características:
  • Pueden estar amueblados o vacíos, según el contrato.
  • Contrato más formal y con mayor compromiso legal.
  • Servicios adicionales generalmente no incluidos (como limpieza).

Los alquileres de larga estancia se encuentran regulados a través de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La ley regula los arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario.  Busca conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

La ley regula el precio del arrendamiento y sus variaciones en el tiempo, el plazo inicial, prórrogas y período mínimo, causales de resolución de contrato, entre otros.

💰 Sobre los costos: Nuestros honorarios por la búsqueda personalizada de piso es de 10% del valor anual del piso + IVA (21%). Lo vamos a cobrar en dos pagos: el primero 200 euros + IVA para empezar la búsqueda (a modo de seña) y, cuando cerramos el piso el 10% del valor anual del piso + IVA (menos los 200 euros que ya pagaste, claro).

Si te queda alguna duda o querés saber más, ¡avísame! 😊

VEB Relocation opera en Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga y Buenos Aires, brindando servicios completos de relocation y búsqueda de vivienda.

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